Hlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur og lán

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

HMS boðar til opins fundar mánudaginn 12. maí kl. 11:00 í húsakynnum HMS í Borgartúni 21. 

Á fundinum verður fjallað um þann mikla vanda sem blasir við vegna byggingargalla hér á landi og þá verður kynntur glænýr Vegvísir HMS um breytt byggingareftirlit.

Undanfarin ár hefur eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði stóraukist. Aukin pressa hefur myndast á þá sem koma að byggingarframkvæmdum til þess að koma íbúðum í sölu. Þetta getur leitt til mistaka sem leiða til galla í fasteignunum. Erfitt getur verið fyrir neytendur að fá tjónið bætt og jafnvel að átta sig á því hver beri ábyrgð á gallanum. Er það verkeigandinn, iðnmeistari, hönnuður, byggingarstjóri, byggingarfulltrúi eða einhver annar?  

Vilji er hjá stjórnvöldum til að bregðast við og taka byggingareftirlit til róttækrar endurskoðunar. HMS telur að með því megi draga úr tjóni almennings, fyrirtækja og opinberra aðila vegna kostnaðarsamra viðgerða og gallamála. Sífelldur fréttaflutningur af lekamálum, myglu og öðrum vandamálum í nýreistum húsum sýni að núverandi kerfi sé ekki að virka sem skyldi og HMS er nú að stíga skref í að undirbúa alvöru umbætur í málaflokknum.

Boðið verður upp á léttar veitingar og verður fundinum einnig streymt á hms.is/streymi.

Vonumst til að sjá þig.

Dagskrá:

Opnun fundarins
Hermann Jónasson, forstjóri HMS

Af hverju breytt byggingareftirlit?
Þórunn Sigurðardóttir, framkvæmdastjóri sviðs mannvirkja- og sjálfbærni hjá HMS

Rakaskemmdir í nýlegu húsnæði
Sylgja Dögg Sigurjónsdóttir, eigandi Verkvistar

Pallborðsumræður um byggingagalla í nýbyggingum
Þorgils Sigvaldason, keypti hús sem reyndist ónýtt árið 2017
Sigríður Ósk Bjarnadóttir, framkvæmdastjóri umhverfis- og gæðasviðs hjá Hornsteini
Þórunn Sigurðardóttir, framkvæmdastjóri sviðs mannvirkja- og sjálfbærni hjá HMS
Sigmundur Grétar Hermannsson, eigandi Fagmats

Þórhallur Gunnarsson stýrir pallborðsumræðunum

Spáð er að íbúum í Fjarðabyggð muni fjölga um 532 næstu fimm árin, sem jafngildir 9,7% fólksfjölgun. 

Til að mæta áætlaðri íbúðaþörf þarf að byggja um 27 fleiri íbúðir árlega en hefur verið gert á undanförnum árum. 

Sveitarfélagið stefnir að úthlutun lóða fyrir allt að 515 íbúðir til að tryggja nægt framboð nýrra íbúða á næstu árum. 

Fjarðabyggð hefur samþykkt endurskoðaða húsnæðisáætlun fyrir árið 2025. Þar er gert ráð fyrir að íbúum sveitarfélagsins muni fjölga um 1.124 íbúa á næstu tíu árum, sem samsvarar 20,6% aukningu. Til samanburðar hefur íbúum fjölgað um 280 manns frá árinu 2021 skv. tölum hagstofunnar, eða um 5,6% og um 550 manns síðastliðin tíu ár, sem jafngildir 11,7% vexti. Íbúafjölgun árið 2024 reyndist 15 manns færri en spá sveitarfélagsins fyrir síðasta ár. 

Athygli vekur að samkvæmt tölum Hagstofunnar fækkaði íbúum Fjarðabyggðar árið 2022. Þjóðskrá Íslands sýnir hins vegar að íbúum hafi fjölgað um 77 á sama tímabili. Samkvæmt skráningu Þjóðskrár hefur íbúum fjölgað um 395 frá árinu 2021, sem eru 115 fleiri en tölur Hagstofunnar gefa til kynna. Rétt er að benda á í þessu samhengi að mismunurinn stafar af ólíkri nálgun þessara stofnana við mælingar á mannfjölda. Ljóst er þó að talsverð íbúafjölgun hefur átt sér stað í sveitarfélaginu undanfarin ár.

Uppbygging í fullum gangi og aukin eftirspurn eftir húsnæði

Samkvæmt húsnæðisáætlun Fjarðabyggðar er gert ráð fyrir að þörf sé fyrir um 52 nýjar íbúðir á ári, eða samtals 246 á næstu fimm árum og 524 á næstu tíu árum. Uppbygging hefur verið nokkuð öflug síðustu ár í samanburði ef horft er yfir lengra tímabil og fjölgaði fullbúnum íbúðum að meðaltali um 23 á ári síðustu fimm árin. Á fimm ára tímabilinu þar á undan var fjölgunin hins vegar mun minni, eða að meðaltali aðeins um tvær íbúðir á ári.

Byggja þarf fleiri íbúðir ef spár ganga eftir

Samkvæmt nýjustu tölum HMS voru 50 íbúðir í byggingu í Fjarðabyggð í mars 2025 og hefur fjöldi íbúða í byggingu farið stöðugt vaxandi á milli undanfarinna talninga síðastliðin tvö ár. Á sama tíma í fyrra voru 16,3% færri íbúðir í byggingu og fyrir tveimur árum, í mars 2023, voru þær 31% færri en teljast nú. Myndin hér að neðan sýnir að mikill meirihluti íbúða eru á fyrri stigum framkvæmda, það er á stigi 3 eða lægra og því ekki orðnar fokheldar.

Fjöldi íbúða sem nú eru í byggingu dugir ekki til að mæta þeirri þörf sem sveitarfélagið gerir ráð fyrir á næstu tveimur árum. Þrátt fyrir jafnan vöxt í uppbyggingu á síðustu árum eru merki um að auka þurfi í uppbyggingu nýrra íbúða til að ná markmiðum. Til að mæta áætlaðri íbúðaþörf þyrfti því að bæta við um 25 íbúðum árlega til viðbótar við þá uppbyggingu sem á sér stað.

Fjarðabyggð leggur áherslu á húsnæðisöryggi og fjölbreytt búsetuúrræði

Fjarðabyggð hefur sett sér það meginmarkmið að tryggja öryggi og stöðugleika í húsnæðismálum íbúa og leggur áherslu á að skipulag, þjónusta og uppbygging taki mið af þörfum fólks á ólíkum æviskeiðum. Sveitarfélagið vill tryggja húsnæðisöryggi óháð efnahag, jafnan aðgang að þjónustu og bæta samgöngur til að ná þessum markmiðum. Jafnframt er lögð áhersla á að endurnýja og þróa skipulag íbúðarhverfa þannig að nægt framboð sé af lóðum sem mæta breytilegri eftirspurn.

Fjarðabyggð vill sérstaklega styðja við uppbyggingu húsnæðis fyrir aldraða og fólk sem vill breyta búsetu vegna breyttra þarfa. Til að ná því markmiði hyggst sveitarfélagið m.a. veita afslátt af gatnagerðargjöldum á árinu 2025, hvetja félög og félagasamtök til þátttöku í byggingarframkvæmdum og bjóða stofnstyrki ef slíkar áætlanir fara af stað. Sveitarfélagið telur mikilvægt að geta gripið inn í húsnæðismál þegar markaðurinn bregst og vill skapa traustan ramma fyrir framtíðarbúsetu íbúa á öllum aldri og af ólíkum forsendum.

Lóðaframboð styður við uppbyggingu næstu 5 ára

Fjarðabyggð hefur nú skipulagt lóðir fyrir 515 íbúðir á næstu 5 árum. Samkvæmt úthlutunaráætlun sveitarfélagsins er nú þegar nægt framboð byggingarhæfra lóða og ætti lóðaframboð því að mæta vel áætlaðri íbúðaþörf á næstu árum gangi úthlutunaráætlanir eftir.

Fjarðabyggð þarf að hraða íbúðaruppbyggingu

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru nú samtals 6.401 íbúðir skráðar í byggingu um allt land. Þá hafa einnig verið gefin út byggingarleyfi eða skráð samþykkt byggingaráform fyrir 829 íbúðir, en framkvæmdir við þær eru ekki hafnar. Það sem af er ári hefur verið lokið við byggingu á 1.002 íbúðum og þar af 965 nýjum íbúðum. Um 54% fullbúinna íbúða á árinu eru á höfuðborgarsvæðinu, 17% á Suðurlandi, 13% á Suðurnesjum og 9% á Norðurlandi eystra.

Áfram dregur úr nýjum fullbúnum íbúðum

Fullbúnum íbúðum fjölgaði óvenju hratt á fyrstu mánuðum ársins í samanburði við síðastliðin ár. Í janúar voru 387 nýjar íbúðir skráðar fullbúnar, samanborið við 224 íbúðir á sama tíma í fyrra. Síðastliðna tvo mánuði hefur hins vegar dregið úr fjölda íbúða sem koma inn. Í apríl sl. urðu 205 nýjar íbúðir fullbúnar, en voru 298 í sama mánuði í fyrra. Frá áramótum hafa alls 965 nýjar íbúðir verið fullbúnar á landsvísu, sem er um 12% færri íbúðir ef miðað er við sama tímabil í fyrra þegar 1.078 íbúðir höfðu verið fullbúnar.

Fjöldi íbúða sem metin eru sem byggingaráform hefur farið fækkandi en það má rekja til þess að framkvæmdir hófust á nokkrum stórum verkefnum á síðustu vikum. Þá færðust þau verkefni úr flokknum byggingaráform yfir í flokkinn íbúðir í byggingu. Dæmi um verkefni sem nýlega fóru af stað eru Áshamar 34-40 í Hafnarfirði (84 íbúðir), Eskiás 10 (27 íbúðir) og Grásteinsmýri 3-4 í Garðabæ (42 íbúðir) og Jöfursbás 9C í Reykjavík (27 íbúðir).

Fjöldi íbúða í byggingu hefur haldist stöðugur síðustu mánuði, sem bendir til þess að nýjar framkvæmdir hefjist á svipuðum hraða og eldri verkefnum er lokið. Með öðrum orðum heldur inn- og útflæði íbúða í byggingu nokkru jafnvægi um þessar mundir. Áframhaldandi slík þróun er jákvæð fyrir húsnæðismarkaðinn sem ætti að öllu óbreyttu að stuðla að auknum stöðugleika í framboði nýrra íbúða.

Færri nýjar íbúðir í ár heldur en á sama tíma í fyrra

HMS hélt fundi með tíu stærstu byggingaraðilum landsins. Markmið fundanna var að fá innsýn í stöðu, áskoranir og tækifæri byggingaraðila á húsnæðismarkaði, með það að leiðarljósi að kortleggja sameiginlegar áskoranir í greininni og varpa ljósi á þær hindranir sem geta hamlað uppbyggingu húsnæðis á viðráðanlegu verði. Í þessari samantekt eru helstu niðurstöður úr samtölunum dregnar fram.

Skipulagsmál og lóðaframboð - stærsta hindrunin í uppbyggingu

Samkvæmt byggingaraðilum er helsta áskorun þeirra of lítill fyrirsjáanleiki í skipulagsferlum. Tafir á deiliskipulagsvinnu, langur afgreiðslutími sveitarfélaga og óstöðug stefnumótun veldur óvissu og kostnaðarhækkunum. Byggingaraðilar lýstu því að:

Skipulagsbreytingar geti sett verkefni í uppnám. Ef óskað er eftir breytingum á samþykktu skipulagi getur það valdið margra mánaða töfum, jafnvel þótt breytingarnar væru smávægilegar og myndu bæta byggð.

Verslunarhúsnæði á neðri hæðum hækkar fasteignaverð. Þrátt fyrir að sveitarfélög geri kröfur um atvinnurými í íbúðabyggingum, selst það oft illa og endar sem viðbótarkostnaður fyrir íbúðakaupendur. Í mörgum tilfellum þar sem ekki er komist undan kröfu um atvinnustarfsemi í húsnæði í bland við íbúðir þá búast byggingaraðilar ekki við tekjum af atvinnurýminu og taka því mið af kostnaðinum sem hlýst af við uppbyggingu þess í ásettu söluverði íbúðanna.

Lóðaskortur er að miklu leyti tilbúinn vandi. Sveitarfélög úthluta ekki nægilega mörgum lóðum og þær sem eru í boði fara oft í hendur fjárfesta sem halda þeim án þess að byggja. Fjölmörg dæmi séu um að þegar loksins kemur að úthlutun lóðasvæða þá séu það oft á tíðum stærri byggingarreitir og kostnaður við gjöld sem innheimt eru strax við úthlutun lóðar er því einungis á færi fárra. Niðurstaðan verður þannig oft sú að lóðirnar enda í höndum fjárfesta sem síðar fyrst byggja íbúðir eða selja lóðirnar þegar ávöxtunin er orðin ásættanleg að þeirra mati.

Ósamræmi milli sveitarfélaga gerir áætlanagerð byggingaraðila erfiða. Mikill munur er á milli sveitarfélaga í skilvirkni á afgreiðslu erinda sem þeim berast. Það verður til þess að sumir byggingaraðilar forðast ákveðin svæði vegna þess að fyrirsjáanleiki er of lítill og áhættan of mikil vegna tafa sem geta myndast og þar af leiðandi bundið fjármagn þeirra í lengri tíma.

Að mati byggingaraðilanna hefur gjaldtaka sveitarfélaga og kvaðir á lóðum veruleg áhrif á byggingarkostnað og ef mat þeirra er að hækkanir á gjaldtökum hafi neikvæð áhrif á afkomu sína geti það leitt til minna framboðs af nýbyggingum þegar fram sækir. Helstu atriði sem fram komu voru:

Há gjöld á nýbyggingar. Í mörgum tilfellum eru lóðagjöld, gatnagerðargjöld og innviðagjöld orðin mjög há. Í sumum sveitarfélögum utan höfuðborgarsvæðisins eru gjöldin orðin sambærilega há og í stærstu bæjarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu.

Gjöld sem eru ekki í samræmi við raunverulegan kostnað. Dæmi væru um að gatnagerðargjöld í þéttbýli séu ekki raunverulega notuð í gatnagerð eða uppbyggingu nýrra lóðasvæða, heldur einungis sem tekjuöflun fyrir viðkomandi sveitarfélag.

Seinkun á afgreiðslu eignaskiptayfirlýsinga og úttektum skapa viðbótarkostnað. Íbúðir geta verið tilbúnar til afhendingar, en ekki afhentar nýjum eigendum vegna óskilvirkrar stjórnsýslu í tengslum við afgreiðslu á eignaskiptayfirlýsingum eða öryggis- og lokaúttektum. Tafir á afgreiðslu seinkar afhendingu íbúða og frágangi á endanlegri fjármögnun þeirra sem veldur hærri fjármagnskostnaði sökum þess tíma sem afgreiðslan tekur.

Byggingaraðilar telja að sveitarfélög þurfi að huga að því hvernig hægt sé að draga úr kostnaði sem verður til vegna stjórnkerfisins sjálfs og hvernig megi ná fram skilvirkari afgreiðslu erinda.

Byggjum rétt og það sem markaðurinn kallar eftir

Sala nýrra íbúða síðustu mánuði hefur að mestu leyti ráðist af stærð og gerð íbúðanna, minni og hagkvæmari íbúðir seljast mun hraðar en þær stærri. Þessi þróun endurspeglar breytta greiðslugetu og forgangsröðun kaupenda í ljósi hás vaxtastigs og verðbólgu, sem hafa dregið úr eftirspurn eftir stærri og dýrari eignum. Byggingaraðilar benda á að framboð íbúða, eins og það mótast af skipulagsákvörðunum sveitarfélaga, sé ekki alltaf í takt við þessa raunverulegu eftirspurn:

Minni íbúðir seljast mun hraðar en stærri. Sérstaklega er mikil eftirspurn eftir tveggja til þriggja herbergja íbúðum á bilinu um 60-85 fermetrar að stærð.

Stærri íbúðir (fjögurra herbergja eða stærri) eru erfiðari í sölu, sérstaklega vegna viðvarandi hás vaxtastigs og verðbólgu. Í þessu felst ákveðin áskorun því skipulagsyfirvöld geta verið ósveigjanleg í skipulagsskilmálum sem gera ríkar kröfur um ákveðna meðalstærð íbúða sem í felst bygging á stærri íbúðum heldur en eftirspurn er eftir.

Hlutdeildarlánaíbúðir seljast mjög hratt, en of mikill ófyrirsjáanleiki í veitingu hlutdeildarlána og núverandi fyrirkomulag lánanna gerir byggingaraðilum erfitt fyrir að byggja íbúðir sérstaklega fyrir þann markað.

Gert ráð fyrir of fáum bílastæðum. Á mörgum byggingarreitum er aðeins gert ráð fyrir um 0,4–0,5 bílastæðum fyrir hverja íbúð, sem er ekki í takt við bílanotkun íbúa. Þetta veldur því að íbúðir með takmarkað aðgengi að bílastæðum seljast verr og jafnvel ekki.

Að mati byggingaraðila virðist skipulag sveitarfélaga ekki alltaf vera í takt við raunverulega eftirspurn, þar sem verið er að krefjast uppbyggingar á stærri og dýrari íbúðum en eftirspurnin er frekar eftir minni og hagkvæmari eignum.

Fjármögnun nýframkvæmda og vaxtakostnaður

Dýrt lánsfé vegna hás vaxtarstigs í landinu hefur haft veruleg áhrif á fjármögnunarleiðir byggingaraðila til nýbygginga. Helstu atriði sem komu fram í tengslum við fjármögnun nýbygginga voru:

Vaxtahækkanir hafa dregið úr umsvifum. Margir byggingaraðilar hafa hægt á nýjum verkefnum vegna hækkandi fjármögnunarkostnaðar. Einnig er meira um að hægt sé á framkvæmdum á ákveðnum stað í framkvæmdarferlinu og/eða þeim sé áfangaskipt í von um að aðstæður á fjármögnunarmarkaði lagist.

Verktakar sitja ekki á lóðum heldur eru það fjárfestar. Algengur misskilningur er að byggingaraðilar haldi lóðum án þess að byggja á þeim. Hins vegar eru það oft fjárfestar sem kaupa lóðir með það í huga að selja þær síðar á hærra verði.

Vaxtastig og fjármögnunarferli hefur bein áhrif á það hversu hratt og í hvaða mæli ný íbúðauppbygging á sér stað. Þar sem nýjar íbúðir eru jafnan dýrari en eldri eignir, metur verktaki stöðugt hvort markaðsaðstæður styðji áframhaldandi framkvæmdir. Í sumum tilvikum ákveða byggingaraðilar að fresta dýrum verkþáttum, þar til útlit er fyrir betri sölumöguleika.

Skipulagsmál, hátt vaxtastig og samskipti við sveitarfélögin helstu áskoranir byggingaraðila

Að gefnu tilefni eru hlutaðeigandi sveitarfélög og aðrir aðilar sem tengja ljósabúnað og/eða ljósaskreytingar inn á rafkerfi götulýsingar minntir á að slíkar tengingar mega aðeins löggiltir rafverkar eða starfsmenn dreifiveitna framkvæma.

Uppsetning ljósabúnaðar og ljósaskreytinga sem tengd eru inn á rafkerfi götulýsingar.

Þjónustuflokkar

Þjónustuflokkar

Uppsetning ljósabúnaðar og ljósaskreytinga sem tengd eru inn á rafkerfi götulýsingar.

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

Tími til kominn að bregðast við

Fjarðabyggð þarf að hraða íbúðaruppbyggingu

Færri nýjar íbúðir í ár heldur en á sama tíma í fyrra

Skipulagsmál, hátt vaxtastig og samskipti við sveitarfélögin helstu áskoranir byggingaraðila

Fleiri fréttir

Tími til kominn að bregðast við

Fjarðabyggð þarf að hraða íbúðaruppbyggingu

Færri nýjar íbúðir í ár heldur en á sama tíma í fyrra

Skipulagsmál, hátt vaxtastig og samskipti við sveitarfélögin helstu áskoranir byggingaraðila