Hlutverk Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- mannvirkja- og skipulagsstofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Skipulag

Stofnframlög

Umhverfismat

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Meðaltími á leigumarkaði hefur lengst undanfarin ár og fleiri leigja af nauðsyn

Vísbendingar eru þó um aukið framboð af leiguhúsnæði samhliða minni verðþrýstingi ef miðað er við síðasta ár

Leigjendur af erlendum uppruna leigja oftar herbergi, deiliíbúðir, bílskúra og atvinnuhúsnæði  heldur en leigjendur af íslenskum uppruna

Vísbendingar eru um að fleiri sitji fastir á leigumarkaði þar sem meðaltími á leigumarkaði hefur lengst og hlutfall þeirra sem leigja af nauðsyn hefur hækkað. Framboð leiguhúsnæðis hefur þó aukist á sama tíma og hægt hefur á verðhækkunum á markaðnum undanfarin ár. Merki eru um að leigjendur af erlendum uppruna búi við lakari húsnæðisaðstæður en leigjendur af íslenskum uppruna.

Þetta er á meðal þess sem lesa má úr niðurstöðum nýrrar leigumarkaðskönnunar sem Prósent framkvæmdi fyrir hönd HMS nú undir lok sumars. Ítarlegri umfjöllun og greiningar á niðurstöðum verða birtar í næstu viku.

Færri sjá fram á að komast af leigumarkaði

Meðaltími leigjenda á leigumarkaði hefur lengst jafnt og þétt á undanförnum árum. Hann mælist nú 12 ár en var um 7 ár árið 2020. Á sama tíma hefur hlutfall þeirra sem leigja af nauðsyn hækkað úr 64% upp í 77% á meðan þeim sem vilja vera á leigumarkaði hefur fækkað úr tæplega 30% niður í um 12%. Þessi þróun gefur vísbendingar um að hópur þeirra sem situr fastur á leigumarkaði hafi stækkað undanfarin ár.

Niðurstöður könnunarinnar bera jafnframt merki þess að aukinnar svartsýni gæti meðal leigjenda. Fleiri leigjendur eru nú að safna fyrir útborgun en færri sjá þó fram á að komast af leigumarkaði.

Líkt og sjá má á myndinni hér að ofan telur rúmlega helmingur leigjenda ólíklegt að komast nokkurn tímann af leigumarkaði, eða 53%. Það er talsverð fjölgun frá því í fyrri könnun þegar rétt rúmlega 40% töldu ólíklegt að komast af leigumarkaði yfir höfuð. Á sama tíma hefur fækkað í hópi þeirra sem telja sig munu fara af leigumarkaði á næstu fimm árum.

Framboð af leiguhúsnæði hefur aukist og verðþrýstingur minnkað

Leigjendur telja framboð af hentugu íbúðarhúsnæði til leigu vera lítið hér á landi, en samkvæmt niðurstöðum könnunarinnar hefur það þó aukist lítillega á undanförnum árum. Helmingur svarenda telur að framboð af íbúðum til leigu muni standa í stað á næstu 12 mánuðum en tæplega fjórðungur telur að það muni aukast aðeins.

Á sama tíma og framboð hefur aukist hefur verðþrýstingur á leigumarkaði minnkað líkt og þróun vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu ber með sér. Leiguverð hefur að mestu staðið í stað að raunvirði síðustu mánuði en árshækkun leiguverðs hefur að jafnaði verið um 5,2% það sem af er ári, samanborið við um 8% árið 2025 og 12% árið 2024. Leigjendur vænta þess flestir að leiguverð haldi áfram að hækka á næstu 12 mánuðum, þó fleiri telji það munu standa í stað heldur en í síðustu könnun.

Aðfluttir leigjendur búa við lakari húsnæðisaðstæður

Niðurstöður leigumarkaðskönnunarinnar benda til þess að leigjendur af erlendum uppruna séu líklegri en leigjendur af íslenskum uppruna til þess að leigja herbergi, bílskúra, deilihúsnæði (með sameiginlegu eldhúsi eða alrými), aukaíbúðir í einbýlishúsum, atvinnuhúsnæði eða annars konar húsnæði.

HMS fjallaði ítarlega um húsnæðisaðstæður aðfluttra í skýrslu sem kom út í september 2025 og byggði á spurningakönnun sem lögð var fyrir félagsmenn stéttarfélaganna Eflingar, VR og Einingar-Iðju. Í þeirri skýrslu kom meðal annars fram að næstum þrír af hverjum fjórum aðfluttum séu á leigumarkaði.

Nánar verður fjallað um stöðu íslenskra og erlendra leigjenda í ítarlegri umfjöllun um niðurstöður leigumarkaðskönnunarinnar sem birt verður í næstu viku.

Vísbendingar um að fleiri sitji fastir á leigumarkaði

Brunahólfandi innihurðir eru lykilþáttur í öryggi fólks 

Ekki liggja fyrir gögn um öryggi hurða í um 80% tilvika  

HMS birtir upplýsingar um niðurstöður eftirlits 

Fyrstu niðurstöður markaðseftirlits HMS með brunahólfandi innihurðum vekja alvarlegar áhyggjur. Rekstraraðilar hafa ekki skilað gögnum vegna um 80% þeirra hurðagerða sem markaðssettar eru hér á landi. Án slíkra gagna er ekki hægt að staðfesta að hurðirnar uppfylli kröfur og veiti þá vernd sem þeim er ætlað að tryggja þegar eldur kemur upp.  

Átta af hverjum tíu hurðum gætu talist ólöglega markaðssettar 

Faggilt skoðunarstofa á vegum HMS hefur undanfarna mánuði unnið að umfangsmiklu markaðseftirliti með brunahólfandi innihurðum. Fyrstu niðurstöður eftirlitsins sýna að fyrir um 80% þeirra hurðagerða sem upplýst hefur verið um að séu seldar hér á landi vantar öll eða hluta þeirra gagna sem nauðsynleg eru til að sýna fram á að þær uppfylli lögbundnar kröfur og séu löglega markaðssettar. Rekstraraðilum ber skylda til að tryggja að slík gögn liggi fyrir og séu aðgengileg áður en vara er sett á markað. Verði umbeðin gögn ekki lögð fram við framkvæmd markaðseftirlitsins teljast þær ólöglega markaðssettar og HMS mun þá beita viðeigandi úrræðum til að tryggja úrbætur. Í alvarlegustu tilfellum getur HMS sett á sölubann eða krafist innköllunar. 

Brunahólfandi innihurðir – mikilvægur þáttur í brunavörnum  

Óviðunandi gagnaskil framleiðenda og söluaðila eru verulegt áhyggjuefni, enda gegna brunahólfandi innihurðir veigamiklu hlutverki í brunavörnum mannvirkja. Þær eru frábrugðnar hefðbundnum innihurðum að því leyti að þær eiga að takmarka útbreiðslu elds og reyks og vernda þar með líf og öryggi fólks og eigna þegar eldur kemur upp. Þessu þarf almenningur að geta treyst. Helsta markmið markaðseftirlits snýst um að sannreyna hvort þær hurðagerðir sem eru seldar hérlendis geti gegnt hlutverki sínu með fullnægjandi hætti. Við framkvæmd markaðseftirlits er það því algjör grundvallarforsenda að rekstraraðilar upplýsi HMS um þær gerðir brunahólfandi innihurða sem þeir hafa framleitt og selt hér á landi og leggi fram þau gögn sem stofnunin óskar eftir.  

HMS mun birta niðurstöður markaðseftirlits 

HMS mun birta niðurstöður eftirlitsins eftir að rekstraraðilar hafa fengið hæfilegan frest til úrbóta. Þar munu koma fram upplýsingar um þær vörur sem ekki hafa reynst uppfylla kröfur og hvaða rekstraraðilar hafa ekki sinnt fyrirmælum um úrbætur. HMS hvetur þá rekstraraðila sem ekki hafa nú þegar skilað nauðsynlegum gögnum að gera það án tafar í tölvupósti á netfangið markadseftirlit@hms.is.

Dauðans alvara ef brunahólfandi innihurðir virka ekki 

Þegar útihitastig lækkar aukast líkur á rakaþéttingu vegna aukins hitamunar milli inni- og útilofts

Hitastig, rakastig, loftskipti og einangrun hafa áhrif á rakaöryggi bygginga og geta ráðið því hvort raki þéttist á köldum yfirborðum

Góð loftun og loftþéttir byggingarhlutar draga úr hættu á rakaþéttingu og þeim skemmdum sem hún getur valdið

Þegar hausta tekur og útihitastig lækkar aukast líkur á rakaþéttingu þar sem hitamunur milli inni- og útilofts eykst.

RB-blöð mánaðarins fjalla að þessu sinni um rakaþéttingu á köldum yfirborðum og þær aðstæður sem geta valdið því að raki þéttist á eða í byggingarhlutum. Í leiðbeiningunum er meðal annars farið yfir samspil hitastigs, rakastigs og yfirborðshita og hvernig loftskipti, einangrun og hönnun byggingarhluta hafa áhrif á rakaöryggi mannvirkja.

Samband raka og lofthita er með þeim hætti að loft við hærra hitastig getur borið meira rakamagn. Sem dæmi má nefna að við 20°C lofthita getur hámarksrakamagn lofts (100% hlutfallsraki / mettunarraki) verið um 17,3 g/m³, en við 10°C er það um 9,4 g/m³.Þetta veldur því að þegar hitastig loftsins lækkar úr 20°C í 10°C getur orðið döggun. Loft við 10°C getur ekki haldið sama rakamagni og loft við 20°C og því fellur umfram rakinn út, (7,9 g/m³) . Þetta getur gerst á yfirborði efna og í byggingarhlutum. 

Við sjáum stundum slíka rakaútfellingu innan á glerjum í gluggum á útvegg eða á spegli í baðherbergi eftir heita sturtu. Þetta getur gefið vísbendingar um gler sem hefur tapað einangrunarhæfni sinni eða ónóg loftun í rýminu.
Góð loftun og loftþéttir byggingarhlutar eru lykilatriði til að draga úr hættu á rakaþéttingu og þeim skemmdum sem hún getur valdið.

Fjölmargar útgefnar leiðbeiningar fjalla um raka og tengdar áskoranir.  Nokkur eldri Rb-blöð tengjast þessu viðfangsefni vel. Annars vegar er fjallað um yfirborðshitastig byggingarhluta og rakaþéttingu, þar sem útskýrt er hvers vegna kaldir fletir geta orðið rakasöfnunarpunktar. Hins vegar er fjallað um rakaþéttingu á gluggum, móðu, hélu, hrími og ís, sem eru algeng viðfangsefni á íslenskum heimilum yfir vetrarmánuðina.

Þrátt fyrir að þessar  Rb-tæknilegar leiðbeiningar hafi verið gefin út fyrir nokkrum árum eiga margar af meginforsendum byggingareðlisfræðinnar enn við í dag. Þau veita gagnlegar upplýsingar fyrir húsbyggjendur, hönnuði, fagfólk í mannvirkjagerð og húsnæðiseigendur sem vilja draga úr rakavandamálum og stuðla að betri innivist.

Rb. (14).006 Varnir gegn rakaskemmdum (2020)

I4.003 Rakþétting á köldum yfirborðum (2011)

I6.001 Yfirborðshitastig byggingarhluta – rakaþétting (1984)

31.107 Rakþétting á gluggum, móða, héla, hrím og ís (2008)

RB-blöð mánaðarins: Rakaþétting á köldum yfirborðum

Frá 2016 hafa ríki og sveitarfélög veitt rúmlega 55 milljarða króna í stofnframlög til uppbyggingar á um 4.200 leiguíbúðum um land allt

Markmið stofnframlaga er að fjölga hagkvæmum leiguíbúðum og bæta húsnæðisöryggi tekju- og eignaminni heimila

Almennar íbúðir sem byggðar eru eða keyptar með stofnframlögum þurfa að uppfylla kröfur um hagkvæmni, meðal annars um stærð íbúða með það að markmiði að halda leiguverði viðráðanlegu

Opnað hefur verið fyrir umsóknir um stofnframlög í þriðju úthlutun ársins 2026. Stofnframlögin eru veitt til samfélagssinnaðra leigusala til að byggja eða kaupa almennar leiguíbúðir fyrir tekju- og eignaminni heimili.

Umsóknarfrestur er til og með 23. október næstkomandi

Stofn­fram­lög hafa ver­ið veitt til upp­­­bygg­ing­­ar á um 4.200 íbúð­­um

Frá árinu 2016 þegar lög um almennar íbúðir tóku gildi hafa stjórnvöld, ríki og sveitarfélög úthlutað stofnframlögum upp á rúmlega 55 milljarða króna til uppbyggingar á um 4.200 leiguíbúðum víðsvegar um landið.

Fjölgun íbúða með stofnframlögum eftir landshlutum

Stofnframlög eru stuðningur í formi eiginfjár sem veitt eru annars vegar fyrir hönd ríkisins í gegnum HMS og hins vegar frá viðkomandi sveitarfélagi þar sem íbúðirnar koma til með að vera staðsettar í.

Markmiðið með stofnframlögum er að fjölga hagkvæmum leiguíbúðum með viðráðanlegan húsnæðiskostnað og bæta húsnæðisöryggi tekju- og eignaminni heimila. Húsnæðiskostnaður á að vera í samræmi við greiðslugetu og að jafnaði ekki umfram fjórðung tekna.

Það eru ýmsar kröfur gerðar til almennra íbúða, sem eru byggðar eða keyptar með stofnframlögum, þær þurfa að uppfylla skilyrði um hagkvæmni t.a.m. stærðarmörk m.t.t. fjölda svefnherbergja. Þessi umgjörð er til þess fallin að lækka leiguverð og skapa aukið húsnæðisöryggi tekju-og eignaminni heimila.

Fyrirspurnir beinast á stofnframlag@hms.is

Önnur gömul frétt

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun