Hlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Sé eingöngu litið til íbúða í þéttbýli má gera ráð fyrir að á bilinu 8.800 - 13.500 íbúðir séu ekki nýttar til varanlegrar búsetu á landinu öllu

Tæplega fimm þúsund íbúðir gætu verið vannýttar í Reykjavík, en á Akureyri og í Kópavogi gætu þær verið rúmlega þúsund.

Meirihluti vannýttra íbúða eru í eigu einstaklinga en um 45 prósent þeirra eru í eigu lögaðila

Um það bil 16.400 íbúðir á landinu öllu voru án lögheimilisskráningar og ekki skráðar í útleigu í leiguskrá HMS nú í byrjun októbermánaðar. Þá voru rétt tæplega 6 þúsund fjölskyldur sem skorti lögheimilisskráningu á tiltekna íbúð. Það er því varlegt mat HMS að á bilinu 10.500-16.400 íbúðir á landsvísu hafi ekki verið nýttar til varanlegrar búsetu í október, sem samsvarar á bilinu 6-10% af öllum fullbúnum íbúðum.

Þetta kemur fram í greiningu sem birtist í nýútkominni mánaðarskýrslu HMS.

Flestar íbúðanna í Reykjavík en einnig margar á Akureyri og Kópavogi

Sé eingöngu litið til íbúða í þéttbýli má gera ráð fyrir að á bilinu 8.800 - 13.500 íbúðir séu ekki nýttar til varanlegrar búsetu á landinu öllu og eru flestar þeirra í Reykjavík, eða á bilinu 2.815 – 4.790 íbúðir. Þá eru á bilinu 898 – 1.027 vannýttar íbúðir á Akureyri og á bilinu 676-1.084 í Kópavogi. Í Garðabæ eru á bilinu 362-442 íbúðir sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu og í Hafnarfirði eru þær á bilinu 353-783. Í Mosfellsbæ eru færri íbúðir vannýttar í þéttbýli, eða á bilinu 65-213.

Sé litið til landsbyggðarinnar eru flestar vannýttar íbúðir í þéttbýli í Sveitarfélaginu Árborg, Fjallabyggð og Vestmannaeyjabæ, eða á bilinu 190-370 íbúðir í hverju sveitarfélagi. Hlutfallslega samsvarar það á bilinu 6-23% fullbúinna íbúða í þéttbýli í hverju sveitarfélagi fyrir sig. 

Á myndinni hér að neðan má sjá hlutfall íbúða í þéttbýli sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu eftir landshlutum. Efri mörkin gera ráð fyrir að engar fjölskyldur sem ekki hafa lögheimili skráð á íbúð séu búsettar í vannýttum íbúðum. Í neðri mörkunum er hins vegar ein íbúð áætluð á hverja fjölskyldu sem ekki hefur lögheimili skráð á íbúð. 

Lögaðilar eiga margar vannýttar íbúðir í nágrenni höfuðborgarsvæðisins 

Meirihluti þeirra íbúða í þéttbýli sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu er í eigu einstaklinga, eða 55% allra vannýttra íbúða á landinu. Um 41% vannýttra íbúða eru í eigu lögaðila, þar af 8% í eigu leigufélaga og 2% í eigu stéttarfélaga. Um 4% íbúðanna eru í eigu hins opinbera, eða 3% í eigu sveitarfélaga og 1% í eigu ríkisins. Á myndinni hér að neðan má sjá skiptingu eignarhalds vannýttra íbúða eftir svæðum.  

Allt að fimmtungur vannýttra íbúða í nýbyggingum 

Til íbúða sem nýtast ekki til varanlegrar búsetu teljast einnig óseldar íbúðir í nýbyggingum. Líkt og lesa má í mánaðarskýrslunni voru alls um 2.150 nýjar íbúðir auglýstar til sölu á landinu öllu í upphafi októbermánaðar og því má gera ráð fyrir að um 13-21% vannýttra íbúða á landsvísu séu í nýbyggingum. 

HMS stefnir á að meta fjölda íbúða sem ekki eru nýttar til varanlegrar búsetu með reglubundnum hætti. Þetta er í annað sinn sem slíkar upplýsingar eru birtar, en sambærilegar upplýsingar voru fyrst birtar í mánaðarskýrslu HMS í desember 2024. Það athugist að talningaraðferðir hafa breyst lítillega frá síðustu birtingu og því ber að gæta varúðar þegar nýjar tölur eru bornar saman við fyrri niðurstöður.  

Á bilinu 10.500-16.400 íbúðir ekki nýttar til varanlegrar búsetu 

Mánaðarskýrsla HMS fyrir október 2025 er komin út, en hana má nálgast með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan. Í skýrslunni kemur meðal annars fram að fasteignamarkaðurinn er kaupendum í vil þessa stundina, að mati fasteignasala. Leigumarkaðurinn er stærri en fyrri búsetukannanir HMS hafa gefið til kynna, þar sem illa hefur gengið að ná til aðfluttra

Gogn_manadarskyrsla_oktobert25HMS.xlsx

Á bilinu 10.500-16.400 íbúðir eru ekki nýttar til varanlegrar búsetu

Fasteignamarkaðurinn er kaupendum í vil þessa stundina, að mati fasteignasala. Kaupsamningum hefur ekki fækkað að ráði á höfuðborgarsvæðinu, en nýjum íbúðum á sölu hefur fjölgað hratt á sama tíma og sala þeirra hefur verið dræm. Birgðatími íbúða í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hefur ekki mælst lengri frá því að mælingar hófust árið 2018.

Á bilinu 10.500 til 16.400 íbúðir eru ekki nýttar til varanlegrar búsetu hér á landi í október, samkvæmt varfærnu mati HMS. Tæplega fimm þúsund íbúðir gætu verið vannýttar í Reykjavík, en á Akureyri og í Kópavogi gætu þær verið rúmlega þúsund.

Markaðsleiga hefur hækkað hraðar en önnur leiga

Leigumarkaðurinn er stærri en fyrri búsetukannanir HMS hafa gefið til kynna, þar sem illa hefur gengið að ná til aðfluttra íbúa. Niðurstöður nýrrar könnunar á vegum HMS og stéttarfélaganna Eflingar, VR og Einingar-Iðju benda til þess að um 28% fullorðinna einstaklinga séu á leigumarkaði hér á landi, en ekki 15% eins og áður var talið.

Leigusamningum í nýjum íbúðum hefur ekki fjölgað á síðustu mánuðum, þrátt fyrir umfjöllun um að byggingaraðilar hafi tekið nýjar íbúðir af sölu og sett á leigumarkað. Það sem af er ári hafa um 8,5% nýskráðra leigusamninga verið um íbúðir í nýbyggingum.

Lengri tíma tekur að safna fyrir útborgun nú en áður

Á lánamarkaði var hrein ný lántaka heimila minni að umfangi í ágúst heldur en í júlí, sem var mesti útlánamánuðurinn í fjögur ár. Ásókn í óverðtryggð lán hefur aukist og voru slík lán með föstum vöxtum álíka vinsæl og verðtryggð lán með föstum vöxtum á fyrri hluta þessa árs.

Greining HMS á sparnaðargetu heimila bendir til þess að það geti tekið 11 ár fyrir einstaklinga og 18 ár fyrir einstæða foreldra að safna fyrir útborgun á lítilli íbúð á höfuðborgarsvæðinu. Skattfrjáls ráðstöfun séreignarsparnaðar til íbúðakaupa getur hins vegar stytt sparnaðartímann um 4 ár hjá einstaklingum og 10 ár hjá einstæðum foreldrum.

Ný mannfjöldaspá dregur úr íbúðaþörf til lengri tíma

Á byggingarmarkaði hefur íbúðum í byggingu fjölgað samkvæmt nýrri talningu HMS, sér í lagi vegna íbúða sem taldar eru fullbúnar en hafa ekki enn verið teknar í notkun. Búist er við að rúmlega þrjú þúsund íbúðir verði fullbúnar á landinu í ár, en greining HMS á íbúðaþörf sem byggir á nýrri mannfjöldaspá Hagstofu bendir til þess að byggja þurfi um fjögur þúsund íbúðir á hverju ári til ársins 2050.

Leiguverðsjá sýnir alla gilda leigusamninga á ný

Leiguverðsjá tekur til allra gildra samninga þar sem eru í mesta lagi fimm ár frá upphafsdegi samnings eða síðustu breytingu á samningi

Meðalleiguverð lækkar með breytingunni vegna aukins vægis leigusamninga sem falla utan markaðsleigu

Leiguverðsjá sýnir nú fjölda og leiguverð allra gildra samninga á ný eftir að upplýsingarnar voru tímabundið teknar úr birtingu á meðan unnið var að  uppfærslu mælaborðsins.

Leiguverðsjá tekur nú til allra gildra samninga þar sem eru í mesta lagi fimm ár frá upphafsdegi samnings eða síðustu breytingu á samningi. Áður var eingöngu miðað við fimm ár frá upphafsdegi samnings.

Með breytingunni lækkar meðalleiguverð allra gildra leigusamninga, sem skýrist meðal annars af því að vægi leigusamninga sem falla utan markaðleigu er hærra nú en áður. Algengara er að gerðir séu ótímabundnir samningar um leiguíbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga og sveitarfélaga samanborið við íbúðir á vegum einstaklinga og annarra leigufélaga. Ekki er alls ólíklegt að gildistími þeirra geti verið lengri en fimm ár.

Leiguverð gildra leigusamninga er stöðugt út leigutímann fyrir samninga sem ekki eru vísitölutengdir. Leiguverð vísitölutengdra leigusamninga er aftur á móti uppreiknað mánaðarlega í samræmi við vísitölu neysluverðs.

Upplýsingar um leiguverð allra gildra samninga aðgengilegar á ný í leiguverðsjá

HMS vill árétta að fjárhagsleg staða fyrirtækja á byggingarmarkaði getur verið afar misjöfn og að ekki sé hægt að fullyrða með vissu hvert sambandið sé á milli fjárhagsstöðu þeirra og verðlagningar á íbúðum.

Í frétt á Vísi kom fram sú vangavelta hjá fulltrúa HMS að litlar lækkanir á verði á nýjum íbúðum bentu til þess að verktakar hefðu nóg á milli handanna. Rétt er að benda á að staða verktaka getur verið misjöfn.

Í mánaðarskýrslu í ágúst greindi HMS frá því að nýjar íbúðir seljast sjaldan á undirverði þrátt fyrir dræma sölu. Þar sem nýjar íbúðir hafa selst illa mætti búast við að kaupendur myndu bjóða í nýjar íbúðir undir ásettu verði í auknum mæli og að byggingaraðilar sæju hag sinn í því að samþykkja slík tilboð til að liðka fyrir sölu og losna undan áhvílandi skuldum. Seðlabankinn var á svipuðum nótum í nýjasta riti Fjármálastöðugleika þar sem fjallað var um stöðu byggingargeirans.

Staða fyrirtækja í byggingargeiranum er hins vegar misjöfn. Líkt og HMS greindi frá í mánaðarskýrslu í september hefur starfsfólki í byggingariðnaði fækkað samhliða minnkandi veltu. HMS greindi einnig frá því í skýrslunni að samdráttur hafi orðið í íbúðafjárfestingu á öðrum ársfjórðungi, sem kemur til eftir samfellda aukningu íbúðafjárfestingar frá miðju ári 2023. Mörg fyrirtæki í greininni standa því frammi fyrir miklum áskorunum.

Ólík staða hjá fyrirtækjum á byggingarmarkaði

Þann 29. nóvember, kl. 12-13, verður haldinn kynningarfundur hjá HMS, Borgartúni 21 og á Teams, þar sem tillögur að nýjum ljósvistarákvæðum í byggingarreglugerð verða kynntar og ræddar.

Um leið mun samráðshópurinn sem vann tillögurnar afhenda þær með formlegum hætti.

Hermann Jónasson, forstjóri HMS - Ávarp

Herdís Björk Brynjarsdóttir, lögfræðingur hjá HMS - Störf samráðshópsins við endurskoðun á ljósvistarákvæðum

Ásta Logadóttir, verkfræðingur hjá Lotu - Tillögur að nýjum ljósvistarákvæðum

Hádegishressing verður á boðstólnum.

Þau sem koma í Borgartúnið eru hvött til að koma fótgangandi eða nýta vistvæna ferðamáta. Strætóleiðir 4, 12 og 16 stoppa fyrir utan HMS.

Ný ljósvistarákvæði í byggingarreglugerð

Ný ljósvistarákvæði í byggingarreglugerð

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Tillaga samráðshóps kynnt

Dagskrá fundar:

Skráning fer fram hér

Hlekkur á Teams streymi

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

Á bilinu 10.500-16.400 íbúðir ekki nýttar til varanlegrar búsetu

Mánaðarskýrsla HMS október 2025

Upplýsingar um leiguverð allra gildra samninga aðgengilegar á ný í leiguverðsjá

Ólík staða hjá fyrirtækjum á byggingarmarkaði

Fleiri fréttir

Á bilinu 10.500-16.400 íbúðir ekki nýttar til varanlegrar búsetu

Mánaðarskýrsla HMS október 2025

Upplýsingar um leiguverð allra gildra samninga aðgengilegar á ný í leiguverðsjá

Ólík staða hjá fyrirtækjum á byggingarmarkaði

Ný ljósvistarákvæði í byggingarreglugerð

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Tillaga samráðshóps kynnt

Dag­­skrá fund­­ar:

Skráning fer fram hér

Hlekkur á Teams streymi

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

Á bilinu 10.500-16.400 íbúðir ekki nýttar til varanlegrar búsetu

Mánaðarskýrsla HMS október 2025

Upplýsingar um leiguverð allra gildra samninga aðgengilegar á ný í leiguverðsjá

Ólík staða hjá fyrirtækjum á byggingarmarkaði

Fleiri fréttir

Á bilinu 10.500-16.400 íbúðir ekki nýttar til varanlegrar búsetu

Mánaðarskýrsla HMS október 2025

Upplýsingar um leiguverð allra gildra samninga aðgengilegar á ný í leiguverðsjá

Ólík staða hjá fyrirtækjum á byggingarmarkaði

Dagskrá fundar: