Dregur úr spennu á fasteignamarkaði en áfram talsverðar verðhækkanir

Eftir mikla spennu undanfarin misseri er farið að draga úr umsvifum á fasteignamarkaði sem endurspeglast í fækkun kaupsamninga og minni veltu. Vextir á íbúðalánum hafa hækkað frá því í vor í kjölfar vaxtahækkana Seðlabankans en auk þeirra hefur bankinn beitt tveimur öðrum stjórntækjum sem miða sérstaklega að því að draga úr eftirspurn eftir húsnæði og hægja á skuldaaukningu heimilanna, þ.e. lækkun á hámarksveðhlutfalli íbúðalána og reglur um hámarksgreiðslubyrði.  Minnkandi umsvif á íbúðamarkaði má þó líklegast skýra að miklu leyti með litlu framboði af íbúðum til sölu en líklegt er einnig að mjög miklar verðhækkanir séu farnar að hafa áhrif.

Einkum hefur dregið úr fjölda kaupsamninga á höfuðborgarsvæðinu en þeir voru innan við helming af því sem var í mars, þegar metið var slegið með 1.107 útgefnum kaupsamningum. Þó eru ekki mörg ár þar sem kaupsamningar hafa verið fleiri í ágúst. Þrátt fyrir að einnig hafi verulega dregið úr fjölda kaupsamninga annars staðar á landinu, þá er um að ræða næstumsvifamesta ágústmánuð í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins og ekki er ólíklegt að metið verði slegið í ágústmánuði annars staðar á landsbyggðinni þegar allir kaupsamningar liggja fyrir.

Hlutfall íbúða sem seljast yfir ásettu verði heldur áfram að lækka, sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu. Þar seldust 34,4% íbúða í fjölbýli yfir ásettu verði miðað við þriggja mánaða hlaupandi meðaltal í ágúst en í júní var hlutfallið 37,5%. Fyrir sérbýlin hefur hlutfallið lækkað úr 46,7% í 39,7% yfir sama tímabil. Hlutfall íbúða sem seljast yfir ásettu verði hefur einnig farið lækkandi í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins en hefur haldið áfram að hækka annars staðar á landsbyggðinni.

Sölutími íbúða lengist ögn á höfuðborgarsvæðinu miðað við þriggja mánaða hlaupandi meðaltal og mælist 41 dagur í ágúst en hann hafði verið um 39-40 dagar frá því í apríl síðastliðnum. Á landsbyggðinni í heild heldur hann hins vegar áfram að styttast og var 65 dagar í ágúst samanborið við 69 daga í maí.

Hækkun íbúðaverðs að nafnvirði samkvæmt vísitölu paraðra viðskipta mælist meiri en hækkun vísitölu HMS fyrir söluverð, en munurinn er mestur á meðal sérbýla á landsbyggðinni. Íbúðaverð sem hlutfall af launum hefur vaxið hratt á árinu og er nú 9,0% hærra en það var í byrjun árs, sé miðað við vísitölu HMS fyrir pöruð viðskipti og launavísitölu Hagstofunnar. Á sama tíma hafa vextir hækkað og þar af leiðandi greiðslubyrði lána. Því er ljóst að húsnæðisliðurinn vegur nokkuð þyngra í heimilisbókhaldinu hjá þeim sem kaupa íbúð í dag en hann gerði í byrjun árs.

 Þinglýstum leigusamningum fækkar á milli ára en dregur úr fækkun

Þinglýstum leigusamningum heldur áfram að fækka miðað við 12 mánaða breytingu á fjölda útgefinna samninga í hverjum mánuði. Heldur hefur dregið úr fækkuninni miðað við mánuðina á undan. Á höfuðborgarsvæðinu fækkaði samningum í ágúst miðað við sama mánuð í fyrra um 4,5% en í mánuðinum þar á undan var fækkun um rúm 11%. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins nam fækkun samninga um 8% á ársgrundvelli í ágúst en fækkaði um 13,5% í júlí miðað við sama mánuð í fyrra. Annars staðar á landsbyggðinni fækkaði þeim heldur meira eða um 22,5% en hafði áður fækkað um 28% á milli ára í júlí. Þessi fækkun leigusamninga helst í hendur við vísbendingar um minnkandi framboð af hentugu leiguhúsnæði í nýjustu leigumarkaðskönnun HMS.

Hækkun leiguverðs í þinglýstum samningum á höfuðborgarsvæðinu heldur ekki í við verðbólgu

Hækkunartaktur leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu, miðað við 12 mánaða breytingu á vísitölu HMS, lækkar á milli mánaða og fer úr 1,7% í júlí í 1,1% í ágúst en gildi vísitölunnar stendur nánast í stað á svæðinu. Hækkanir leiguverðs er því enn talsvert undir verðbólgu og þar af leiðandi er um töluverðar raunverðslækkanir að ræða miðað við leiguverðið í þeim samningum sem er þinglýst. Nokkur sveifla upp á við er í hækkun á leiguverði í nágrenni höfuðborgarsvæðisins en annars staðar á landsbyggð er hækkunin neikvæð á milli ára. Hafa ber í huga að ekki öllum leigusamningum er þinglýst og því mælist hluti af markaðnum ekki í vísitölunni. Um 78% sem leigja af einstaklingi á almennum markaði eru með þinglýstan leigusamning, samkvæmt könnun.

Óánægja með leiguhúsnæði mest hjá þeim sem leigja af einkareknu leigufélagi

Ánægja með leiguhúsnæði stendur nánast í stað á milli ára. Áberandi er hvað leigjendur hjá einkareknu leigufélögunum og þeir sem leigja hjá sveitarfélögum eru óánægðir í samanburði við hina. Þeir sem leigja af óhagnaðardrifnu leigufélagi og hjá ættingjum og vinum eru mun ánægðari með íbúðarhúsnæði sitt en aðrir.

Hversu auðvelt leigjendum fannst að verða sér úti um núverandi húsnæði lækkar örlítið á milli ára að meðaltali eftir að hafa hækkað í öllum könnunum sem framkvæmdar hafa verið síðan 2015. Meðaltalið er hins vegar enn sögulega hátt en hlutföllin í ár eru á pari við svörun í könnuninni sem framkvæmd var á sama tíma árið 2019. Að sama skapi minnkar hlutfall þeirra sem telja að nægt framboð sé af íbúðarhúsnæði til leigu sem hentar þeim og þeirra fjölskyldu.

Vísbendingar um ögn minnkandi húsnæðisöryggi á leigumarkaði

Húsnæðisöryggi breytist ekki mikið á milli ára. Hins vegar eru vísbendingar um að húsnæðisóöryggi sé að þokast ögn upp á við en hlutfall þeirra sem eru mjög ósammála og frekar ósammála fullyrðingunni um að þeir telji sig búa við húsnæðisöryggi hækkar úr 16,1% árið 2020 í 18,9% í ár. Meginástæður þess að leigjendur telja sig búa við húsnæðisóöryggi eru einkum þær að þeir hafa tímabundinn leigusamning, telja að leiguverð sé of hátt og að lítið framboð sé af íbúðarhúsnæði. Minnst mælist húsnæðisöryggið hjá þeim sem leigja af einstaklingi á almennum markaði en næstir í röðinni eru þeir sem leigja af einkareknu leigufélagi. Mesta húsnæðisöryggið mælist hjá þeim sem leigja af óhagnaðardrifnu leigufélagi, aðeins hærra en hjá þeim sem leigja hjá ættingjum og vinum.

Viljinn til að leigja húsnæði fremur en búa í eigin húsnæði eykst á milli ára

Viljinn til að leigja húsnæði fremur en búa í eigin húsnæði eykst á milli ára en yfirgnæfandi meirihluti leigjenda segist samt sem áður kjósa að búa í eigin húsnæði. Í fyrra náði hlutfall þeirra sem kjósa að búa í leiguhúsnæði lágmarki, eða 8.8%, en það hækkar upp í 12,1% í ár. Það hefur ekki mælst svo hátt síðan 2018 þegar það mældist 14,3% en hæst mældist það árið 2015 eða 22,7%.

Mánaðarskýrsluna í heild sinni má nálgast hér:

https://hms.is/media/11062/manadarskyrsla_hms-oktober-2021.pdf

Nánari upplýsingar veitir Ólafur Sindri Helgason, yfirhagfræðingur HMS, olafur.helgason@hms.is