Hlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Vísitala íbúðaverðs mældist 111,1 stig í ágúst og lækkaði um 0,54 prósent á milli mánaða

Íbúðaverð hefur lækkað að raunvirði á undanförnum 12 mánuðum í fyrsta skipti síðan í mars 2024

Hægt hefur á tólf mánaða nafnverðshækkun íbúðaverðs frá ársbyrjun

Vísitala íbúðaverðs mældist 111,1 stig í ágúst og lækkaði um 0,54 prósent á milli mánaða. Á undanförnum tólf mánuðum hefur vísitalan hækkað um 2,21 prósent, á sama tíma og verðbólga mældist 3,8 prósent.

Frá áramótum hefur hægt verulega á raunverðshækkun vísitölu íbúðaverðs sem mælist nú neikvæð í fyrsta skipti síðan í mars 2024. Undanfarna 12 mánuði hefur íbúðaverð á landsvísu lækkað um 1,49 prósent að raunvirði.

Á mynd hér að neðan má sjá mánaðarbreytingu vísitölu íbúðaverðs á síðustu mánuðum.

Taflan hér að neðan sýnir vísitöluna, ásamt mánaðarhækkun hennar og 12 mánaða hækkun, auk fjögurra undirvísitalna fjölbýlis og sérbýlis á landsbyggðinni og á höfuðborgarsvæðinu.

Vísitala | Gildi | Breyting á milli mánaða | 12 mánaða breyting

Vísitala íbúðaverðs fyrir ágúst 2025

Hægt hefur á nafnverðshækkun vísitölu íbúðaverðs frá áramótum

Tólf mánaða nafnverðshækkun vísitölu íbúðaverðs mældist 10,4 prósent í janúar síðastliðnum. Síðan þá hefur hægt á árstaktinum mánuð frá mánuði sem mælist 2,21 prósent nú í ágúst. Árshækkun vísitölunnar hefur ekki mælst minni að nafnvirði frá því í september 2023 þegar íbúðaverð hafði hækkað um 2,06 prósent á ársgrundvelli.

Allar undirvísitölur hafa lækkað að raunvirði síðastliðið ár

Allar undirvísitölur íbúðaverðs, þ.e. undirvísitölur fyrir sérbýli og fjölbýli innan sem utan höfuðborgarsvæðisins, hafa lækkað að raunvirði undanfarna tólf mánuði líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd. Á höfuðborgarsvæðinu lækkar íbúðaverð að raunvirði á ársgrundvelli annan mánuðinn í röð, en árstakturinn mælist nú neikvæður um 1,84 prósent en var neikvæður um 0,16 prósent í júlí. Á landsbyggðinni lækkar íbúðaverð að raunvirði í fyrsta skipti síðan í febrúar 2024, en árstakturinn mælist þar neikvæður um 0,39 prósent.

Á landsbyggðinni lækkar vísitala fjölbýlis meira en vísitala sérbýlis að raunvirði, eða um 0,48 prósent samanborið við 0,30 prósent. Innan höfuðborgarsvæðisins mælist tólf mánaða raunverðslækkun vísitölu sérbýlis aftur á móti meiri, eða 2,12 prósent samanborið við 1,65 prósent raunverðslækkun vísitölu fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu.

Mælaborð fyrir vísitölur HMS um íbúða- og leiguverð er aðgengilegt á vef HMS. Þar er hægt að nálgast þróun vísitölu íbúðaverðs, ásamt vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu og landsbyggð. Hægt er að nálgast mælaborðið með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Vísitala íbúðaverðs lækkaði um 0,54 prósent á milli mánaða í ágúst 2025

Fleiri kaupsamningar hafa verið gerðir um nýjar íbúðir en áður hefur verið birt eftir að HMS hefur samræmt skilgreiningu á nýjum íbúðum í gagnasöfnum sínum

Með nýrri skilgreiningu verða kaupsamningar um nýjar íbúðir 1.047 á fyrstu sjö mánuðum þessa árs, í samanburði við 791 kaupsamning samkvæmt eldri skilgreiningu.

Samræmingin hefur engin áhrif á grunngögn, vísitölur eða kaupverðsjá HMS

Yfirferð á gögnum hjá HMS hefur leitt í ljós að kaupsamningar um nýjar íbúðir hafa verið vantaldir vegna þröngrar skilgreiningar á nýjum íbúðum. Eldri skilgreining taldi aðeins með íbúðir sem höfðu verið byggðar á árinu sem þær voru keyptar eða árinu fyrr, á meðan ný skilgreining telur einnig með allar íbúðir hafa byggingarár tveimur árum áður en þær voru keyptar.

Fleiri kaupsamningar og styttri birgðatími

Sjá má mun á fjölda kaupsamninga um nýjar íbúðir fyrir og eftir yfirferðina á skilgreiningu nýrra íbúða. Með nýrri skilgreiningu voru þinglýstir kaupsamningar um nýjar íbúðir 1.047 á fyrstu sjö mánuðum þessa árs, í samanburði við 791 kaupsamning samkvæmt eldri skilgreiningunni.

HMS vinnur nú að því að leiðrétta tölfræði um nýjar íbúðir í mánaðarskýrslum sem gefnar hafa verið út á þessu ári. Endurbætt skilgreining á nýjum íbúðum ætti að gefa raunsærri mynd af stöðunni á markaði fyrir nýjar íbúðir, en líkt og HMS hefur greint frá hefur sölutími þeirra og birgðatími verið langur á síðustu misserum.

Þar sem birgðatími miðar við söluhraða síðustu mánaða leiða fleiri kaupsamningar á nýjum íbúðum til þess að birgðatími nýrra íbúða sé styttri en áður var talið. Á mynd hér að neðan má sjá birgðatíma nýrra íbúða fyrir og eftir endurbætta skilgreiningu.

Líkt og myndin sýnir er áætlaður birgðatími nú 12,8 mánuðir með nýrri skilgreiningu, samanborið við 16 mánuði með gömlu skilgreininguna. Á höfuðborgarsvæðinu styttist birgðatíminn úr 22,3 mánuðum í 16,9 mánuði með nýrri skilgreiningu, en í nágrenni höfuðborgarsvæðisins styttist birgðatíminn úr 10,5 mánuðum í 8,5 mánuðum með nýrri skilgreiningu.

Hefur engin áhrif á grunngögn og vísitölur HMS

Leiðréttingin hefur engin áhrif á gögn sem HMS birtir reglulega á heimasíðu sinni um veltu og fjölda kaupsamninga eða á kaupskrá HMS. Heildarfjöldi kaupsamninga helst óbreyttur, þar sem leiðrétt skilgreining sneri bara að því hvort íbúðir væru flokkaðar sem nýjar eða notaðar.

Leiðréttingin hefur sömuleiðis engin áhrif á vísitölur HMS eða kaupverðsjá, þar sem ekki er tekið mið af ofangreindri skilgreiningu á nýjum íbúðum þar. Einu gögnin sem breytast eru gögnin sem hafa verið á bak við myndir í fyrri mánaðarskýrslum og snúa að kaupsamningum með nýjar íbúðir.

Fyrri umfjallanir um litla sölu nýrra íbúða standa enn

Þrátt fyrir að ný skilgreining sýni aðeins meiri umsvif á markaði fyrir nýjar íbúðir en fyrri tölur gáfu til kynna er virknin enn lítil í sögulegu samhengi. Birgðatíminn er yfir einu ári á höfuðborgarsvæðinu og hefur ekki verið lengri frá því að HMS hóf mælingar í lok árs 2017. Til samanburðar er birgðatíminn notaðra íbúða nálægt 3 mánuðum.

Kaupsamningar með nýjar íbúðir eru einnig fáir, sérstaklega ef litið er til þess hversu margar þeirra eru óseldar þessa stundina. Nýjar íbúðir voru 15 prósent af öllum seldum íbúðum á fyrri árshelmingi, en til samanburðar voru nýjar íbúðir 21 prósent af öllum seldum íbúðum á fyrri hluta síðasta árs.

Leiðrétt gögn sýna fleiri kaupsamninga um nýjar íbúðir

Alls 3.498 nýir leigusamningar tóku gildi í ágúst, þar af flestir um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga

Flestir leigusamningar um námsmannaíbúðir eru á höfuðborgarsvæðinu og á Akureyri

Meðalleiguverð lækkar gjarnan í ágúst en meðalfermetraverð fylgir ekki sömu árstíðarsveiflum

Alls tóku 3.498 nýir leigusamningar gildi í leiguskrá í ágúst á sama tíma og 2.890 samningar féllu úr gildi. Flestir nýir leigusamningar vörðuðu íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga, eða um 64%.

Óhagnaðardrifin leigufélög reka meðal annars námsgarða sem leigja út íbúðir til námsmanna en leigusamningar um slíkar íbúðir taka iðulega gildi við upphaf skólaárs í ágúst og falla úr gildi undir lok skólaárs í maí. Á myndinni hér að neðan má sjá fjölda leigusamninga sem tóku gildi og féllu úr gildi eftir tegund leigusala á höfuðborgarsvæðinu og á landsbyggðinni.

Flestir nýjir samningar um námsmannaíbúðir á höfuðborgarsvæðinu og á Akureyri

Flestir leigusamningar um íbúðir á vegum óhagnaðardrifinna leigufélaga tóku gildi á höfuðborgarsvæðinu í ágúst en fjölgun leigusamninga um námsmannaíbúðir var sérstaklega áberandi á landsbyggðinni. Leigusamningar um námsmannaíbúðir voru einkum margir á Akureyri í ágúst en lítið er um nýja leigusamninga um námsmannaíbúðir í sveitarfélögunum í nágrenni höfuðborgarsvæðisins.

Námsmannaíbúðir draga niður meðalleiguverð í ágúst

Samhliða gildistöku fjölda leigusamninga um námsmannaíbúðir í ágúst lækkar meðalleiguverð gjarnan þar sem námsmannaíbúðir eru oft litlar stúdíóíbúðir og leiguverð þar af leiðandi lægra en fyrir stærri íbúðir. Meðalleiguverð á landinu öllu lækkaði til að mynda úr rúmum 229 þúsund krónum í júlí síðastliðnum niður í rúmar 184 þúsund krónur í ágústmánuði, líkt og sjá má á hægri hluta meðfylgjandi myndar þar sem rauðu punktarnir sýna gildi fyrir ágústmánuði undanfarin ár.

Meðalleiguverð á hvern fermetra fylgir aftur á móti ekki sömu árstíðarsveiflum og heildarleiguverð þar sem fermetraverð minni íbúða er almennt hærra en fermetraverð stærri íbúða, m.a. vegna minnkandi jaðarnytja og hærri byggingarkostnaðar. Meðalfermetraverð er því að jafnaði stöðugra yfir árið líkt og sjá má á vinstri hluta myndarinnar hér að ofan. Meðalfermetraverð nýrra leigusamninga á landsvísu lækkaði þó milli mánaða úr um 3.670 krónum í júlí niður í um 3.530 krónur í ágúst.

Byrjun skólaársins setur mark sitt á leigumarkaðinn

Íbúðum í byggingu og byggingaráformum fjölgar milli mánaða 

Lokið hefur verið við byggingu á 2.328 íbúðum á árinu 

Rúmlega þriðjungur fjölbýlisíbúða í byggingu eru stærri en 100 fermetrar 

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru nú samtals 5.511 íbúðir skráðar í byggingu um allt land. Einnig hafa verið gefin út byggingarleyfi eða skráð samþykkt byggingaráform fyrir 1.416 íbúðir, en framkvæmdir við þær eru ekki hafnar. 

Það sem af er ári hefur verið lokið við byggingu á 2.328 íbúðum, þar af 2.230 nýjum íbúðum. Af íbúðum í byggingu eru 2.437 (44%) eru á seinni stigum framkvæmda og 3.051 (56%) á fyrri stigum framkvæmda.  

Af þeim íbúðum sem hafa orðið fullbúnar á árinu eru 64% þeirra á höfuðborgarsvæðinu, 16% á Suðurlandi og um 8% á Suðurnesjum.  

Minna byggt af íbúðum undir 60 fermetrum 

Tæplega 77% íbúða í byggingu á landinu eru í fjölbýlum en hlutfallið er enn hærra ef höfuðborgarsvæðið er skoðað sérstaklega, þar er hlutfallið um 89%. Tölur um fjölbýlisíbúðir í byggingu sýna að hlutfall smærri íbúða er mjög lágt miðað við fullbúnar íbúðir. Aðeins 8,7% íbúða í byggingu eru undir 60 fermetra að stærð, til samanburðar eru nálægt 14% fullbúinna fjölbýlisíbúða undir 60 fermetrum. Í stærðarflokknum 80–100 fermetrar er hlutfallið 31,3% í byggingu samanborið við 26,5% í fullbúnum íbúðum, sem sýnir að þessi stærð er sérstaklega áberandi í nýjum verkefnum. 

Tölurnar sýna að hlutfall smærri íbúða er mun lægra á nýbyggingamarkaði en í núverandi húsnæðisstofni. Rúmlega þriðjungur allra fjölbýlisíbúða sem nú eru í byggingu er 100 fermetrar eða stærri, sem bendir til þess að nýbyggingar beinist í ríkari mæli að stærri íbúðum. 

HMS fylgist reglulega með framvindu íbúðauppbyggingar og uppfærir matsstig íbúða í samræmi við raunstöðu þeirra í framkvæmdarferlinu. Matsstig íbúða sýna framvindu byggingarferlisins, allt frá útgáfu byggingarleyfis til fullgerðrar íbúðar.  

HMS stendur fyrir talningu íbúða í byggingu á landinu öllu í mars og september ár hvert. Í talningunni er farið um öll byggingarsvæði landsins og lagt mat á framvindu hverrar íbúðar. Septembertalning HMS er að ljúka og stendur til að kynna niðurstöður hennar á opnum kynningarfundi þann 23. september næstkomandi.  

HMS birtir spurningu mánaðarins á byggingarreglugerd.is. Með spurningu mánaðarins er leitast við að svara algengum spurningum sem sérfræðingum HMS á sviði starfsumhverfis mannvirkjagerðar berast í gegnum netfangið byggingarreglugerd@hms.is. 

Spurning mánaðarins í september fjallar um hvað er CE-merking byggingarvöru og af hverju er hún mikilvæg. 

Hvað er CE-merking byggingarvöru og af hverju er hún mikilvæg? 

Hvað er CE-merking byggingarvöru og af hverju er hún mikilvæg?

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Spurning mánaðarins

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

Vísitala íbúðaverðs lækkaði um 0,54 prósent á milli mánaða í ágúst 2025

Leiðrétt gögn sýna fleiri kaupsamninga um nýjar íbúðir

Byrjun skólaársins setur mark sitt á leigumarkaðinn

Byggingaráformum fjölgar

Fleiri fréttir

Vísitala íbúðaverðs lækkaði um 0,54 prósent á milli mánaða í ágúst 2025

Leiðrétt gögn sýna fleiri kaupsamninga um nýjar íbúðir

Byrjun skólaársins setur mark sitt á leigumarkaðinn

Byggingaráformum fjölgar