Hlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Burður

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Rb-blöð

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Skilafrestur húsnæðisáætlana fyrir árið 2026 rann út 20. janúar

Einungis 16 af 62 sveitarfélögum hafa skilað inn staðfestum húsnæðisáætlunum

Innsendar áætlanir ná aðeins til um 15 prósenta landsmanna

Skilafrestur húsnæðisáætlana sveitarfélaga er nú liðinn. Fá sveitarfélög náðu að skila áætlunum innan tímafrests, en vinna við skil heldur áfram í nánu samstarfi við HMS. Húsnæðisáætlanir eru lykilverkfæri við skipulag og stefnumótun í húsnæðismálum og veita mikilvæga yfirsýn yfir stöðu og horfur á húsnæðismarkaði um allt land.

Húsnæðisáætlunum er ætlað að styðja við markvissa uppbyggingu

Húsnæðisáætlanir eiga að gefa heildstæða mynd af stöðu húsnæðismála í hverju sveitarfélagi. Í þeim er að finna greiningu á eftirspurn og framboði ólíkra húsnæðistegunda, mat á framtíðarþörf íbúðarhúsnæðis og umfjöllun um hvernig sveitarfélög hyggjast mæta húsnæðisþörf heimila til skemmri og lengri tíma. Markmið áætlananna er að styðja við markvissa uppbyggingu og auka húsnæðisöryggi.

Í áætlununum er meðal annars fjallað um mannfjöldaþróun, fjölda einstaklinga á heimili, framboð byggingarlóða og þróun byggingarkostnaðar. Þær eru því grundvallarforsenda fyrir upplýsta stefnumótun og samhæfingu aðgerða í húsnæðismálum.

Einungis 13 sveitarfélög skiluðu húsnæðisáætlun innan lögbundins frests

Samkvæmt lögum um húsnæðismál nr. 44/1998 bera sveitarfélög ábyrgð á að vinna og skila húsnæðisáætlunum til HMS fyrir 20. janúar ár hvert. Í ár skiluðu 13 af 62 sveitarfélögum húsnæðisáætlun innan lögbundins frests og ná þær áætlanir til um 14 prósenta landsmanna.

HMS hefur verið í virku samstarfi við sveitarfélögin vegna skila á áætlununum og hefur það samstarf almennt mætt jákvæðu viðmóti og vilja til þess að skila inn áætlunum á réttum tíma. Frekari upplýsingar um stöðu húsnæðisáætlana má sjá í mælaborði húsnæðisáætlana.

Samantekt húsnæðisáætlana 2025 í vinnslu

HMS bíður nú eftir birtingu mannfjöldatalna Hagstofu Íslands fyrir fjórða ársfjórðung 2025. Að þeim gögnum fengnum hefst vinna við samantekt húsnæðisáætlana ársins 2025.

Gert er ráð fyrir að samantektin verði birt í síðari hluta febrúarmánaðar, eftir því hvenær tölur Hagstofunnar liggja fyrir. Þar verður meðal annars farið yfir mun á spáðri og raunverulegri mannfjölgun, umfang íbúðabygginga miðað við áætlanir og hvernig lóðaúthlutanir gengu á árinu.

Flest sveitarfélög eru of sein að skila húsnæðisáætlunum

Langur sölutími nýrra íbúða hefur leitt til þess að hlutdeild þeirra í framboði íbúða hefur farið vaxandi

Hlutur nýrra íbúða í framboði hefur ekki mælst meiri á höfuðborgarsvæðinu í átta ár

Margar óseldar nýjar íbúðir á Völlunum í Hafnarfirði, á Álftanesi og í Vatnsmýrinni kæla fasteignamarkaðinn

Hlutdeild nýrra íbúða í framboði hefur aukist töluvert á höfuðborgarsvæðinu á undanförnum mánuðum. Rúmur helmingur allra íbúða á höfuðborgarsvæðinu á sölu eru í nýbyggingu og er það hæsta hlutfall nýrra íbúða af framboði frá því mælingar HMS hófust árið 2018. Þetta kemur fram í mánaðarskýrslu HMS, sem lesa má með því að smella á hnappinn hér að neðan.

Í upphafi janúarmánaðar voru 5.105 íbúðir til sölu á landinu öllu, þar af 2.234 nýjar íbúðir. Hlutfall nýrra íbúða af framboði mældist 51% á höfuðborgarsvæðinu í upphafi árs, en þetta er í fyrsta skipti sem hlutfallið fer upp fyrir 50%.

Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins hefur hlutfallið verið nokkuð stöðugt síðustu mánuði og mældist 44% í upphafi árs. Annars staðar á landsbyggðinni hefur hlutfallið leitað niður á við síðustu mánuði og mældist um 17% í byrjun janúar.

Hátt hlutfall nýrra íbúða til sölu endurspeglar mikla íbúðauppbyggingu undanfarin ár, á sama tíma og sala nýbygginga hefur dregist saman. Í kjölfarið sitja nýjar íbúðir lengur á markaðnum og safnast upp, á meðan aðrar íbúðir seljast að jafnaði hraðar og hverfa fyrr af markaðnum.

Birgðatími er lengri á svæðum með mikið af nýjum íbúðum

Birgðatími lengdist á milli mánaða í desember alls staðar á landinu og hefur aldrei mælst lengri á höfuðborgarsvæðinu eða í nágrenni þess, en birgðatími sýnir hversu langan tíma það tæki að selja núverandi framboð af íbúðum miðað við söluhraða síðasta mánaðar.

Birgðatími er lengstur á þeim svæðum þar sem framboð nýrra íbúða er mest. Þetta má sjá þegar birgðatími er skoðaður eftir póstnúmerum á höfuðborgarsvæðinu og settur í samhengi við framboð nýrra íbúða.

Nýbyggingasvæði á Völlunum í Hafnarfirði (221), á Álftanesi (225) og í Vatnsmýrinni (102) í Reykjavík standa helst upp úr þegar kemur að birgðatíma. Hlutfall nýrra íbúða af framboði er jafnframt hæst í þessum póstnúmerum, eða um 85% í póstnúmeri 221, um 86% í póstnúmeri 225 og um 61% í póstnúmeri 102.

Birgðatíminn er stystur í póstnúmerum 103, 107 og 109 þar sem eru svo til engar íbúðir í nýbyggingum til sölu um þessar mundir. Birgðatíminn er einnig nokkuð stuttur á Seltjarnarnesi (170), í Árbæ (110), Grafarvogi (112) og Grafarholti (113) þar sem hlutfall nýbygginga af framboði er á bilinu 10% til 41%.

Önnur hver íbúð til sölu á höfuðborgarsvæðinu er í nýbyggingu

Mánaðarskýrsla HMS fyrir janúar 2026 er komin út, en hana má nálgast með því að smella á hnappinn hér fyrir neðan. Í skýrslunni kemur meðal annars fram að fasteignamarkaðurinn kólnaði í nóvember eftir að dómur Hæstaréttar um skilyrði vaxtabreytinga á óverðtryggðum lánum olli óvissu. Á leigumarkaði hægði á verðhækkunum á árinu 2025 samhliða minni hækkun á greiðslubyrði íbúðalána. 

Gogn_manadarskyrsla_januar26HMS.xlsx

Kólnun í kjölfar breytinga á lánamarkaði

Fasteignamarkaðurinn kólnaði í nóvember, eftir að dómur Hæstaréttar um skilyrði vaxtabreytinga á óverðtryggðum lánum olli óvissu um veitingu verðtryggðra húsnæðislána með breytilegum vöxtum. Kaupsamningar í nóvember voru færri en undanfarin ár og að mati fasteignasala hægði nokkuð á umsvifum á markaðnum.

Markaðurinn var áfram kaldur í desember á flesta mælikvarða. Vísitala íbúðaverðs lækkaði um rúmt prósent milli mánaða, framboð er enn sögulega mikið og birgðatími hélt áfram að lengjast á öllum landsvæðum. Áfram telja flestir fasteignasalar virkni markaðarins vera litla miðað við árstíma og að um kaupendamarkað sé að ræða.

Þinglýstum kaupsamningum fjölgaði aftur á móti talsvert á milli mánaða í desember. Leiða má líkur að því að hluti kaupsamninga desembermánaðar varði viðskipti sem frestuðust tímabundið á meðan lánaóvissan ríkti og endurspegli því í raun ekki aukin umsvif á markaðnum í desember.

Umsvif á skammtímaleigumarkaði árið 2025 álíka mikil og árið áður

Á leigumarkaði hægði á verðhækkunum á árinu 2025 samhliða minni hækkun á greiðslubyrði íbúðalána. Leiguverð hækkaði um 5 prósent á milli desembermánaða 2024 og 2025, samanborið við 12 prósenta hækkun á milli janúarmánaða. Umsvif á skammtímaleigumarkaði árið 2025 stóðu í stað á milli ára, eftir að hafa aukist talsvert á milli 2022 og 2024.

Háir vextir í þrjú ár farnir að hafa áhrif á eftirspurn

Lánamarkaðurinn hefur einkennst af háum vöxtum í þrjú ár sem hefur hægt á íbúðaverðshækkunum. Vaxtalækkunarferlið hefur tekið lengri tíma en við var búist vegna þrálátrar verðbólgu, en greiningaraðilar spá aukinni verðbólgu í janúar, meðal annars vegna breyttrar gjaldtöku á bifreiðum.

Hrein ný útlán til heimila drógust saman milli mánaða í nóvember samhliða færri kaupsamningum, en líkt og undanfarin misseri hafa lífeyrissjóðirnir verið atkvæðamiklir á markaðnum.

Atvinnulausir í byggingariðnaði ekki fleiri síðan vorið 2020

Byggingamarkaðurinn skilaði góðu ársverki þrátt fyrir hátt vaxtastig, þar sem fjölgun fullbúinna íbúða á nýliðnu ári er í takt við meðaltal undanfarinna ára. Atvinnulausum í byggingariðnaði og mannvirkjagerð hefur þó fjölgað undanfarið og stjórnendur fyrirtækja í greininni gera í auknum mæli ráð fyrir að fækka starfsfólki á næstu mánuðum.

HMS hefur endurvakið útgáfu á svonefndum Rb-blöðum, sem eru tækni- og leiðbeiningablöð um mannvirkjagerð. Viðfangsefni Rb-blaða hafa verið fjölbreytt í gegnum tíðina. Í tilefni útgáfu nýrra blaða endurútgefur HMS eldri blöð í lok hvers mánaðar sem tengjast málefnum líðandi stundar.

Rb-blað mánaðarins fjallar í þetta skiptið um hita- og rakástand í byggingarhlutum og byggingum.

Blaðið var gefið út í september 2019. Um er að ræða greinargerð sem hönnuður mannvirkis skal leggja fram til að tryggja að hita- og rakaástand í byggingum verði viðunandi og orkunotkun hófleg. 

Samkvæmt grein 4.5.3. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 (Greinargerðir hönnuða) skulu hönnuðir vinna greinargerðir fyrir leyfisveitanda vegna ýmissa hönnunarþátta hvers mannvirkis eftir því sem við á og í samræmi við umfang og eðli verkefnisins. Meðal annars þurfa hönnuðir að gera grein fyrir hita- og rakaaðstæðum, tegund loftræstingar, innihita, loftraka, U-gildi og varmaþörf.

Mikilvægt er að hönnuðir búi að leiðbeiningu varðandi framangreint. Þá leiðbeiningu má finna í Rb-blaðinu Greinargerð um hita og rakaástand (í byggingarhlutum og byggingum).

Greinargerð um hita og rakaástand mannvirkis

Húsnæðismarkaðurinn - Mánaðarskýrsla september 2019

Húsnæðismarkaðurinn - Mánaðarskýrsla september 2019

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

Flest sveitarfélög eru of sein að skila húsnæðisáætlunum

Önnur hver íbúð til sölu á höfuðborgarsvæðinu er í nýbyggingu

Mánaðarskýrsla HMS janúar 2026

Greinargerð um hita og rakaástand mannvirkis

Fleiri fréttir

Flest sveitarfélög eru of sein að skila húsnæðisáætlunum

Önnur hver íbúð til sölu á höfuðborgarsvæðinu er í nýbyggingu

Mánaðarskýrsla HMS janúar 2026

Greinargerð um hita og rakaástand mannvirkis