Hlutverk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með gæðum, öryggi og heilnæmi. Að stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi...

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Skráðu þig á póstlista HMS og fáðu allar nýjustu fréttir sendar í pósthólfið þitt.

Póstlisti HMS

Fræðsla og forvarnir

Gögn og mælaborð

Brunavarnir

Byggingarreglugerð

Byggingarvörur

Fagaðilar í mannvirkjagerð

Fasteignaskrá

Húsnæðisáætlanir

Húsnæðisbætur og leigumál

Landeignaskrá

Lán til einstaklinga

Lán til lögaðila

Lífsferilsgreining (LCA)

Mannvirkjarannsóknasjóður - Askur

Mannvirkjaskrá

Markaðseftirlit

Rafmagnsöryggi

Stofnframlög

Þjónustuflokkar

Húsnæðisbætur

Lánavefur

Öryggi mannvirkja

Sveitarfélagsgátt

Um HMS

Fréttir

Gjaldskrá HMS

Lög og reglugerðir

Umsóknir og eyðublöð

Útgefið efni

Vaxtatafla

Fyrirhugaðar aðgerðir stjórnvalda gætu aukið framboð og dregið úr verðþrýstingi á fasteignamarkaði

Aðgerðirnar gætu stuðlað að hærra leiguverði til skamms tíma

Vanda þarf til verka við útfærslu aðgerðanna

Ríkisstjórnin kynnti fyrsta húsnæðispakkann sinn í síðustu viku, en HMS fagnar því að ríkisstjórnin skuli setja húsnæðismál á dagskrá. Húsnæðispakkinn inniheldur aðgerðir sem ætlað er að stuðla að auknu framboði og draga úr eftirspurn á fasteignamarkaði, sem hvoru tveggja stuðlar að hægari íbúðaverðshækkunum. Sumar aðgerðir gætu þó leitt til verðhækkana á leigumarkaði til skemmri tíma, auk þess sem útfærsla nokkurra aðgerða er óljós.

Meira framboð og minni eftirspurn á fasteignamarkaði

HMS telur fyrirhugaðar aðgerðir ríkisstjórnarinnar í húsnæðismálum stuðla að auknu framboði og minni eftirspurn á fasteignamarkaði. Til skamms tíma má leiða líkur að því að skattur á söluhagnað aukaíbúða komi til með að draga úr eftirspurn á fasteignamarkaði. Aftur á móti má ætla að aukin hlutdeildarlánveiting leiði til aukinnar eftirspurnar á markaðnum. Þar sem skattlagning söluhagnaðar tekur gildi 1. janúar 2027 gæti þó verið að framboð aukist að einhverju leyti til skamms tíma, þar sem ákveðinn hvati er til staðar að losa um slíkar eignir áður en skattheimta hefst.

HMS telur að takmörkun á almennri heimild til nýtingar séreignarsparnaðar inn á lán hafi ekki teljandi áhrif á fasteignamarkað. Takmörkunin dregur þó lítillega úr eftirspurn í hagkerfinu þar sem höfuðstóll lána þeirra einstaklinga sem áður nýttu sér úrræðið lækkar hægar og afborganir verða hærri en ella. 

Til lengri tíma má ætla að áform um uppbyggingu í Úlfarsárdal, heimild sveitarfélaga til að innheimta skatt vegna tómra lóða í þéttbýli og einfaldað regluverk stuðli að auknu framboði á fasteignamarkaði. Þar að auki gæti skilvirkari og fyrirsjáanlegri veiting hlutdeildarlána hvatt til aukinnar uppbyggingar hagkvæms húsnæðis inn í kerfið. Þá getur takmörkun á skammtímaleigu hugsanlega leitt til aukins framboðs húsnæðis til varanlegrar búsetu, ýmist á fasteignamarkaði eða á leigumarkaði. Á eftirspurnarhliðinni mun lágmarkshraði afborgana draga úr vægi verðtryggingar á íbúðalánamarkaði og þar með draga úr eftirspurn á fasteignamarkaði.

Að mati HMS eru framangreindar aðgerðir til þess fallnar að draga úr verðþrýstingi og auka framboðið magn á fasteignamarkaði til langs tíma. Til skamms tíma má einnig gera ráð fyrir minni verðþrýstingi, en óvíst er hver áhrifin eru á framboð.

Verðhækkanir á leigumarkaði til skamms tíma

Aðgerðir ríkisstjórnarinnar hafa jafnframt bein og óbein áhrif á leigumarkaðinn. Til skamms tíma má ætla að skattlagning söluhagnaðar aukaíbúða komi til með að draga úr framboði af leiguhúsnæði, þar sem færri gætu séð sér hag í að kaupa íbúðir til útleigu í fjárfestingaskyni. Þá gæti aukin skattheimta af leigutekjum og bann við verðhækkunum fyrstu 12 mánuði tímabundinna leigusamninga stuðlað að hærra leiguverði. Í ljósi þess að leigjendur hafa oft ekki annarra kosta völ í húsnæðismálum til skamms tíma er tiltölulega auðvelt fyrir leigusala að tryggja afkomu sína með því að velta þeim aukakostnaði sem af aðgerðunum hlýst yfir á leigjendur.

Hærri hlutdeild og betri nýting stofnframlaga getur hins vegar unnið gegn verðhækkunum til langs tíma með því að stuðla að auknu framboði leiguhúsnæðis á viðráðanlegu verði. Þá má ætla að takmörk á skammtímaleigu gæti aukið framboð af langtímaleiguhúsnæði að einhverju leyti, sér í lagi í Reykjavíkurborg.

Að mati HMS er einföldun byggingarreglugerðar með það fyrir augum að liðka fyrir uppbyggingu fjölbreytts íbúðarhúsnæðis, stytta byggingartíma og lækka byggingarkostnað í sjálfu sér jákvætt skref. HMS telur þó mikilvægt að vandað sé til verka og að tryggt sé að einföldun regluverksins komi ekki niður á gæðum og öryggi íbúðarhúsnæðis.

HMS fagnar jafnframt áformum um aukna uppbyggingu í Úlfarsárdal, en telur mikilvægt að byggðar verði íbúðir sem eftirspurn er eftir. Byggingaraðilum verði þannig ekki settar of þröngar skorður þegar kemur að skipulagi svæðisins, m.t.t. stærðar íbúða, herbergjafjölda og annarra þátta.

Útfærsla og áhrif sumra aðgerða er óljós. Til að mynda er óljóst hvort bankarnir nýti sér vaxtaviðmið Seðlabankans fyrir breytilega verðtryggða vexti og haldi þannig áfram að bjóða slík kjör sem hafa verið þau vinsælustu undanfarin misseri. Þá er óljóst að hve miklu leyti draga á úr skattfrelsi söluhagnaðar aukaíbúða, t.d. hvort aðgerðin nái til íbúðar númer tvö eða þrjú.

Fyrsti húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar leggur áherslu á fasteignamarkað

Enn hægir á umsvifum á fasteignamarkaði að mati fasteignasala

Fasteignasalar telja fasteignaverð ýmist haldast stöðugt eða fara lækkandi

Vísbendingar eru um að fyrstu kaupendur hafi átt erfiðara uppdráttar á markaðnum undanfarnar vikur

Virkni fasteignamarkaðarins er lítil miðað við árstíma og fáir mæta í opin hús þessa stundina, samkvæmt nýrri könnun HMS meðal fasteignasala. Niðurstöður úr könnuninni má finna með því að smella á hnappinn hér að neðan, en þær eru fyrstu vísbendingar um þróun fasteignamarkaðarins eftir að dómur Hæstaréttar féll í vaxtamálinu svokallaða þann 14. október síðastliðinn.

Nidurstodur_konnun_medal_fasteignasala_til_birtingar.xlsx

Niðurstöður úr könnun HMS til fasteignasala 
maí-nóvember 2025

Samkvæmt könnuninni má greina áframhaldandi kólnun á fasteignamarkaði og að verð á markaðnum fari ýmist lækkandi eða haldist stöðugt, auk þess sem um helmingur svarenda telur algengt að verð sé lækkað í söluferli. Þá fjölgar í hópi fasteignasala sem miðluðu ekki fasteignum til fyrstu kaupenda í mánuðinum.

HMS hefur lagt fram mánaðarlega könnun fyrir félagsmenn í Félagi fasteignasala frá því í maímánuði síðastliðnum. Síðasta könnunin var lögð fyrir þann 4. og 5. nóvember og alls bárust 87 svör sem samsvarar 26% svarhlutfalli, en félagsmenn eru alls 330.  Um 90% svarenda miðla aðallega fasteignum á höfuðborgarsvæðinu eða í nágrenni þess.

Enn hægir á umsvifum á fasteignamarkaði að mati fasteignasala, en rúmlega 90% svarenda telja virkni markaðar litla miðað við árstíma samanborið við 68% í síðustu mælingu. Mikil aukning er meðal þeirra sem telja virknina mjög litla, eða 49% samanborið við 13% að meðaltali frá fyrstu mælingu í maí.

Að mati fasteignasala er fasteignamarkaðurinn meiri kaupendamarkaður nú samanborið við fyrir mánuði síðan. Líkt og sjá má á myndinni hér að neðan hefur markaðurinn farið sífellt kólnandi frá því mælingar á viðhorfi fasteignasala hófust í maí.

Þegar talað er um að markaðurinn sé kaldur er alla jafna átt við að það sé fremur lítið um að vera á markaðnum og að mögulegir kaupendur séu hlutfallslega fáir samanborið við seljendur. Við slíkar aðstæður er sölutími eigna gjarnan langur og algengt er að eignir seljist undir auglýstu söluverði. Markaðurinn er þá sagður vera kaupendamarkaður.

Framangreind þróun á mati fasteignasala endurspeglar meðal annars þróun á fjölda eigna sem auglýstar eru til sölu á vefnum fasteignir.is sem og áhuga kaupenda á opnum húsum.

Framboð af íbúðum til sölu hefur aukist mjög undanfarin ár á landsvísu, hvort sem litið er til nýrra íbúða eða annarra íbúða. Alls eru rúmlega 5.200 íbúðir til sölu á landinu öllu í dag, en þeim hefur fjölgað um tæplega þúsund frá því í byrjun apríl.

Á höfuðborgarsvæðinu eru nú tæplega 1.500 nýjar íbúðir til sölu og um það bil 1.800 aðrar íbúðir, líkt og sjá má á myndinni hér að neðan. Frá því að vaxtadómurinn var kveðinn upp þann 14. október síðastliðinn hefur íbúðum á sölu fjölgað um 86 á höfuðborgarsvæðinu, eða 2,7%.

Aðsókn í opin hús og einkaskoðanir á fasteignum til sölu gefur góða vísbendingu um fjölda mögulegra kaupenda á markaðnum. Samkvæmt niðurstöðum úr könnun HMS meðal fasteignasala hefur fækkað í hópi þeirra sem skoða hverja fasteign á fyrstu viku sölutíma þeirra. Nýjustu mælingar sýna að algengast sé að innan við þrír skoði hverja eign á fyrstu viku sölutíma, en frá maí fram til ágúst var algengast að fjöldinn væri á bilinu 4 til 8 líkt og sjá má á myndinni hér að neðan.

Flestir telja verð á markaði fara lækkandi

Samhliða minni umsvifum greina fasteignasalar minni verðþrýsting á markaðnum. Einungis lítill hluti svarenda telur fasteignaverð fara hækkandi í nýjustu mælingu en helmingur telur verð fara lækkandi. Tæpur helmingur svarenda telur verðþróun hins vegar stöðuga.  

Aðspurð hvort algengt sé að verð sé lækkað í söluferli svara 50% því til að það sé oft eða alltaf gert, en einungis 4% segja það sjaldan eða aldrei gert. Aðrir (46%) svarendur segja verð stundum lækkað í söluferlinu.

Vísbendingar um að fyrstu kaupendum hafi fækkað

Niðurstöður könnunarinnar gefa jafnframt vísbendingar um að fyrstu kaupendum hafi fækkað á síðustu vikum, en greina má áberandi fjölgun meðal fasteignasala sem miðluðu ekki fasteignum til fyrstu kaupenda í mánuðinum. Aðspurð um fjármögnunarleiðir fyrstu kaupenda kváðust alls 29% fasteignasala ekki hafa selt íbúð til fyrstu kaupenda í nóvembermælingu, samanborið við 20% að meðaltali í fyrri mælingum.

Meiri kaupendamarkaður og minni verðþrýstingur að mati fasteignasala

60 nýjar lóðir voru stofnaðar í fasteignaskrá í október

Flestar lóðir sem voru skráðar voru atvinnuhúsalóðir

Flestar lóðir voru skráðar í Hörgársveit

Alls voru 60 nýjar lóðir staðfestar í fasteignaskrá HMS í októbermánuði 2025 og fækkaði þeim um 100 á milli mánaða. Flestar þeirra eru atvinnuhúsalóðir eða alls 24 talsins. Auk þess voru skráðar 11 íbúðarhúsalóð og 12 sumarbústaðalóðir. Aðrar tegundir voru 13 talsins.

Myndin hér að ofan sýnir mánaðarlegar tölur um fjölda nýskráðra lóða eftir öllum flokkum. Lóðir skráðar sem annað land eða einfaldlega lóð voru 12 talsins í október, en líklegt er að þessar lóðir breyti um gerð þegar fram líða stundir og verði skráðar sem atvinnu-, sumarhúsa- eða íbúðarlóðir.

Flóahreppur á metið í nýskráðum lóðum í október. Samtals voru 8 lóðir skráðar þar. Næst á eftir kemur Flóahreppur og Ísafjarðarbær með 6 lóðir. 

Færri nýjar lóðir skráðar í október 2025

HMS greiddi þann 31. október síðastliðinn um 926 milljónir króna í húsnæðisstuðning til leigjenda vegna leigu í október. Þessar greiðslur styðja við þúsundir heimila um allt land og miða að því að draga úr húsnæðiskostnaði efnaminni leigjenda og auka húsnæðisöryggi þeirra. Stuðningurinn skiptist í tvo meginflokka; almennar húsnæðisbætur og sérstakan húsnæðisstuðning fyrir íbúa Kópavogs og Skagafjarðar. 

Húsnæðisbætur, sem er stærsti hluti þessa stuðnings, er ætlað að lækka húsnæðiskostnað tekju- og eignalægri leigjenda til að styðja þá við að standa straum af leigugreiðslum. HMS greiddi um 900 milljón króna til um 17.162 umsækjanda í almennar húsnæðisbætur vegna leigu í októbermánuði.

Sérstakur húsnæðisstuðningur fyrir Kópavog og Skagafjörð

HMS greiðir einnig sérstakan húsnæðisstuðning fyrir sveitarfélögin Skagafjörð og Kópavog sem hluta af tilraunaverkefni stjórnvalda. Sérstakur húsnæðisstuðningur er á forræði sveitarfélaganna og felur í sér aukinn stuðning við þá sem sökum fjárhagslegra- eða félagslegra aðstæðna eiga erfitt með að standa straum af húsnæðiskostnaði. Greiddar voru um 26 milljónir króna til um 993 umsækjenda í Kópavogi og 86 umsækjenda í Skagafirði vegna leigu í október.

Tæpar 926 milljónir í húsnæðisstuðning í október

Í dag greiddi HMS um 530 milljónir kr. í húsnæðisbætur til um 16.000 heimila á Íslandi. Húsnæðisbætur eru ætlaðar til að lækka húsnæðiskostnað efnaminni leigjenda og nýtast því sem tæki stjórnvalda til að stuðla að auknu húsnæðisöryggi landsmanna eins og HMS stendur fyrir.

HMS greiðir um 530 milljónir kr. í húsnæðisbætur til um 16.000 heimila á Íslandi

HMS greiðir um 530 milljónir kr. í húsnæðisbætur til um 16.000 heimila á Íslandi

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Póstlisti HMS

Útgáfuáætlun

Fleiri fréttir

Fyrsti húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar leggur áherslu á fasteignamarkað

Meiri kaupendamarkaður og minni verðþrýstingur að mati fasteignasala

Færri nýjar lóðir skráðar í október 2025

Tæpar 926 milljónir í húsnæðisstuðning í október

Fleiri fréttir

Fyrsti húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar leggur áherslu á fasteignamarkað

Meiri kaupendamarkaður og minni verðþrýstingur að mati fasteignasala

Færri nýjar lóðir skráðar í október 2025

Tæpar 926 milljónir í húsnæðisstuðning í október